新修訂土地增值稅納稅申報表的解讀與總結

原創：稅牛網  譚任輝（南昌嘉博稅務師事務所）

第一部分：文件原文

關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知

稅總函〔2016〕309號 2016.7.7

　一、增加《土地增值稅項目登記表》

　　根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》（國稅發〔1995〕090號）規定，從事房地產開發的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后，根據稅務機關確定的時間，向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》，并在每次轉讓（預售）房地產時，依次填報表中規定欄目的內容。

　　二、土地增值稅納稅申報表單修訂內容

　?。ㄒ唬└鶕敦斦?國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定，在《土地增值稅納稅申報表（二）》和《土地增值稅納稅申報表（五）》中增加“代收費用”欄次。

（二）根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）和《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）規定，調整收入項目名稱，在《土地增值稅納稅申報表（一）》中增加“視同銷售收入”數據列，在《土地增值稅納稅申報表（二）》、《土地增值稅納稅申報表（四）》、《土地增值稅納稅申報表（五）》和《土地增值稅納稅申報表（六）》中調整轉讓收入欄次，增加“視同銷售收入”指標。

第二部分：文件解讀與總結

一、表格名稱及適用對象（共八張表格：房企6張，非房企2張）

1、土地增值稅項目登記表 （從事房地產開發的納稅人適用）

2、土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產開發的納稅人預征適用）

3、土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產開發的納稅人清算適用）
4、土地增值稅納稅申報表（四） （從事房地產開發的納稅人清算后尾盤銷售適用）

5、清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表

6、土地增值稅納稅申報表（五）（從事房地產開發的納稅人清算方式為核定征收適用）

7、土地增值稅納稅申報表（六）（納稅人整體轉讓在建工程適用）

8、土地增值稅納稅申報表（三）（非從事房地產開發的納稅人適用）9、土地增值稅納稅申報表（七） （非從事房地產開發的納稅人核定征收適用）

二、主要變化處及填報注意事項：

1、房地產開發的納稅人：

⑴清算（表)：表2及5增加了“代收費用”欄次

⑵預征（表）：表1增加“視同銷售收入”列次

⑶清算（表）：，表2（清算）、表4（清尾盤）、表5（核定）、表6（轉在建工程）增加“視同銷售收入”欄次

⑷收入類型分三類：貨幣收入、實物收入及其他收入、視同銷售收入

  房地產類型分三類：普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產（老報表分“土地、普通住宅、其他項目”三張表，然后匯總表）

⑸收入金額均不含增值稅稅額，扣除項目金額為不包含增值稅，未從銷項稅額中扣除的進項稅額可以進入成本項目中扣除。

⑹土地價款：

新報表填寫說明表述為：“取得土地使用權所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產開發項目所需要的土地使用權而實際支付（補交）的土地出讓金（地價款）及按國家統一規定交納的有關費用的數額填寫。

合理推論：營改增后房地產開發企業的一般納稅人計算計稅銷售額時從銷售額中扣除的對應土地價款中所包含的增值稅部分，在土地增值稅清算時計算“取得土地使用權所支付的金額”不從土地價款中扣除。

老報表填寫說明的表述：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

⑺增加“減免稅額”欄次：　14.表第29、31、33欄“減免性質代碼”：按照稅務機關最新制發的減免稅政策代碼表中最細項減免性質代碼填報。表第30、32、34欄“減免稅額”填寫相應“減免性質代碼”對應的減免稅金額，納稅人同時享受多個減免稅政策應分別填寫，不享受減免稅的，不填寫此項。

⑻土地增值稅項目登記表：本表適用于從事房地產開發并轉讓的土地增值稅納稅人，在每次轉讓（預售）時填報，也可按月或按各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定的期限匯總填報。

⑼“與轉讓房地產有關的稅金等”：按納稅人轉讓房地產時所實際繳納的稅金數額（不包括增值稅）填寫。

⑽“代收費用”，應根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題》（財稅字〔1995〕48號）規定“對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用”填寫。

（11）清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表

  ① 本表適用于從事房地產開發與建設的納稅人，在清算后尾盤銷售時填報。

  ②項目總可售面積應與納稅人清算時填報的總可售面積一致。

  ③清算時已售面積應與納稅人清算時填報的已售面積一致。

  ④ 清算后剩余可售面積=項目總可售面積－清算時已售面積。

（12）土地增值稅納稅申報表（五）：適用于從事房地產開發與建設的納稅人，清算方式為核定征收時填報，各行次應按不同房產類型分別填寫。納稅人在填報土地增值稅納稅申報表（五）時，應同時提交稅務機關出具的核定文書。表中項目按稅務機關出具的核定文書要求填寫。

（13）土地增值稅納稅申報表（六），適用于從事房地產開發與建設的納稅人，及非從事房地產開發的納稅人，在整體轉讓在建工程時填報，數據應填列至其他類型房地產類型中。

（14）“利息支出”，按納稅人進行房地產開發實際發生的利息支出中符合《細則》第七條（三）規定的數額填寫。如果不單獨計算利息支出的，則本欄數額填寫為“0”。

2、非房地產開發納稅人：

⑴新增：“評估費用”、“提供購房發票”、“減免稅額”欄次

⑵ 土地增值稅納稅申報表（三）：適用于非從事房地產開發的納稅人。該納稅人應在簽訂房地產轉讓合同后的七日內，向房地產所在地主管稅務機關填報土地增值稅納稅申報表（三）。還適用于以下從事房地產開發的納稅人：將開發產品轉為自用、出租等用途且已達到主管稅務機關舊房界定標準后，又將該舊房對外出售的。

⑶土地增值稅納稅申報表（三）的各主要項目內容，應根據納稅人轉讓的房地產項目作為填報對象。納稅人如果同時轉讓兩個或兩個以上房地產的，應分別填報。⑷“購房發票金額”，區分以下情形填寫：提供營業稅銷售不動產發票的，按發票所載金額填寫；提供增值稅專用發票的，按發票所載金額與不允許抵扣進項稅額合計金額數填寫；提供增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額數填寫。⑸納稅人在填報土地增值稅納稅申報表（七）（核定征收）時，應同時提交稅務機關出具的核定文書。表中項目按稅務機關出具的核定文書要求填寫。

注：本文由譚任輝原創，轉載需標明出處，版權所有，謝絕商業應用，如發現抄襲，將保留追究法律責任權利！

歡迎您關注“稅牛網-財稅一體化專業服務平臺（m.sz45day.com）”獲取更多財稅資訊！