房地產(chǎn)財務(wù)必須了解的“項目五證兩書一表”

時間：2020-05-14 22:25:59

一般情況下，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)地產(chǎn)項目，都必須按政策辦理五證，后面交房還有“兩書、一表”。作為財務(wù)人員我們需要了解一下具體各證內(nèi)容及風(fēng)險點和注意事項。

一、五證：

（一）《國有土地使用證》

1、《國有土地使用證》是土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限和四至范圍。

2、風(fēng)險點及注意事項

（1）土地出讓成交后，10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內(nèi)繳納出讓價款50%的首付款，余款按合同繳納，最遲不得超過一年；

（2）超合同約定動工滿一年未動工，從高征收閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿兩年未動工，無償收回使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工，但開發(fā)面積不足1/3或已投不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)一年的，按閑置土地處置。

（3）土地使用年限屆滿的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，一般應(yīng)重簽出讓合同并繳納出讓金。

（二）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是作為建設(shè)單位合法使用地塊的證明，是在劃撥土地前需要辦理的手續(xù)，它確定了擬建項目的位置、地塊范圍、地塊用地性質(zhì)及其他相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)。

2、風(fēng)險點及注意事項

兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)對申請進(jìn)行初審后，按法定程序?qū)徟@批的辦理新證，舊證上交，不批準(zhǔn)的，書面答復(fù)。

（三）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》體現(xiàn)出諸多的規(guī)劃指標(biāo)，確定了紅線、規(guī)劃總用地界線、規(guī)劃可用地界線、開口位置及坐標(biāo)、容積率、綠化率、地上地下車位數(shù)量、地上建筑面積與地下建筑面積、單體數(shù)量、樓層高度、建筑物腳點、建筑物距離紅線位置、建筑密度等等，是由當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門批復(fù)的。

2、風(fēng)險點及注意事項

（1）有效期限為兩年；

（2）工程擴(kuò)建、改建必須取得新證后方可開工；

（3）施工中不可以擅自調(diào)整容積率。

（四）《建筑工程施工許可證》

1、《建筑工程施工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

2、風(fēng)險點及注意事項

（1）領(lǐng)取該證之日起三個月內(nèi)需開工，可申請兩次延期，到期仍未開工的，許可證自行廢止；

（2）在建工程中止施工之日起一個月內(nèi)需向發(fā)證機(jī)關(guān)報告，復(fù)工時應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報告，中止施工滿一年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報發(fā)證機(jī)關(guān)驗“建設(shè)工程施工許可證”。

（五）《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

1、這個證是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。

2、風(fēng)險點及注意事項

（1）期房銷售必具備“五證”、“兩書”（《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。現(xiàn)房銷售的，需具備房屋所有權(quán)證，不再辦理“商品房銷售許可證”；

（2）取得預(yù)售許可證和銷售現(xiàn)房的，在公開房源時，需明碼標(biāo)價，不得加價。