辦理企業名稱登記、驗資、制定公司章程、辦理營業執照、銀行開戶和納稅登記。

（二）設置的主要帳戶

實收資本（或股本）、資本公積、管理費用等

（三）會計分錄模板

1、收到所有者投入資本時

借：銀行存款、其他應收款、固定資產、長期股權投資等

       貸：實收資本、股本等

              資本公積—資本溢價或股本溢價

2、籌建期開辦費發生時：

借：管理費用、長期待攤費用

       貸：銀行存款等

二、取得土地時的核算

（一）涉及的主要業務

出讓取得、通轉讓取得、投資者投入以及其他方式取得土地。

（二）設置的主要帳戶

開發成本、無形資產、投資性房地產等

（三）會計分錄模板

1、用于土地、商品房開發

借：開發成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費

       貸：銀行存款等

2、用于自建用房或暫時沒有明確用途

借：無形資產

       貸：銀行存款等

3、用于賺取租金

借：投資性房地產

       貸：銀行存款等

三、房地產開發階段的核算

（一）涉及的主要業務

土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費、借款費用、預提費用等。

（二）設置的主要帳戶

開發成本、管理費用、銷售費用等

（三）會計分錄模板

1、為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。

借：開發成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費

       貸：銀行存款、應付酬工薪酬等

2、項目開發前期發生的政府許可規費、招標代理費、臨時設施費以及水文質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。

借：開發成本—成本對象—前期工程費

      貸：銀行存款、應付酬工薪酬等

3、開發項目開發過程中發生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。

借：開發成本—成本對象—建筑安裝工程費

       應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵）

　   貸：銀行存款、庫存商品、應付酬工薪酬等

4、開發項目在開發過程中發生道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。

借：開發成本—成本對象—基礎設施建設費

 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵）

貸：銀行存款、庫存商品、應付酬工薪酬等

5、開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等。

借：開發成本—成本對象—公共配套設施費

 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵）

貸：銀行存款等

6、企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。為業主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產品成本。

借：開發成本—成本對象—開發間接費

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵）

       貸：銀行存款、應付職工薪酬等

7、預提出包工程、公共配套設施建造費用、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用

借：開發成本—成本對象—建筑安裝工程費

 開發成本—成本對象—公共配套設施費

 貸：預提費用

8、發生借款費用，支付利息時

借：開發成本—借款費用

 貸：銀行存款

9、行政管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

借：管理費用

貸：銀行存款、應付職工薪酬等

10、分配成本核算對象成本：發生的有關費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入。

借：開發成本—一期—公共配套設施費

               —二期—公共配套設施費

貸：開發成本—會所

       開發成本—地下車庫

10、開發經營期產生的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

借：財務費用

       貸：銀行存款

（四）經典例題

 某企業是增值稅一般納稅人，開發項目共有兩期，開工日期均在2016年4月30日前，一期項目選擇一般計稅，二期項目選擇簡易計稅。本月購進一批耐溫防火材料，專用于一期開發項目，取得增值稅專用發票1 張，注明金額為 100 萬元，稅額 17萬元；支付二期項目建筑工程款合計 515 萬元，取得增值稅專用發票 3 張，注明金額為 500萬元，稅額15萬元，款項均已通過銀行存款支付。

會計分錄：

1、購進防火材料時：

借： 開發成本—成本對象—建安工程費 1000000
        應交稅費—應交增值稅（進項稅額） 170000
        貸： 銀行存款 1170000

2、支付二期建筑工程款時：

借： 開發成本—成本對象—建安工程費 5150000
        貸： 銀行存款 5150000

四、房地產完工階段的核算

（一）涉及的主要業務

開發項目竣工結算

（二）設置的主要帳戶

開發產品、主營業務成本、銷售費用、管理費用、財務費用、固定資產

（三）會計分錄模板

1、結轉開發成本

借：開發產品—一期

貸：開發成本—一期

2、行政管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

借：管理費用

貸：銀行存款、應付職工薪酬等

3、完工后發生借款費用，支付利息時

借：財務費用

 貸：銀行存款

4、為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用

借：銷售費用

 貸：銀行存款等

5、企業自用時

借：固定資產

       貸：開發成本

五、房地產銷售階段的核算

（一）涉及的主要業務

土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施轉讓收入、其他業務收入、預售收入、以商品房、土地使用權對外投資、對外出租等。

（二）設置的主要帳戶

主營業務收入、預收帳款、主營業務成本、其他應付款、長期股權投資、銷售費用

（三）會計分錄模板

1、商品房納稅義務發生

（1）收款

借：銀行帳款/應收帳款

       預收帳款

       貸：主營業務收入

      應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 

      或應交稅費——簡易計稅

（2）差額納稅

一般計稅可扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款

借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）

       貸：主營業務成本

（3）結轉銷售成本

借：主營業務成本

       貸：開發產品    

3、預收帳款處理

（1）收到預售款時：

借：銀行存款

      貸：預收帳款

（2）預繳稅款時

一般計稅：

借：應交稅費——預交增值稅

       貸：銀行存款

簡易計稅：

借：應交稅費——簡易計稅 

       貸：銀行存款

4、收到保證金的處理

借：銀行存款

貸：其他應付款

5、價外收入的會計處理

借：其他應付款/銀行存款等

       貸：營業外收入—違約金

               其他業務收入—手續費收入

               應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

 或：應交稅費—簡易計稅

6、商品房自用

借：固定資產

      貸：開發產品

7、土地使用權對外投資

借：長期股權投資

       貸：無形資產—土地使用權

              應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

或：應交稅費—簡易計稅

             營業外收入（差額）       

 8、商品房出租

（1）轉為出租時

借：投資性房地產

 貸：開發產品

（2）收取租金時  

借：銀行存款　　    

 貸：其他業務收入

        應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

或：應交稅費—簡易計稅

（3）如果將作為固定資產的房屋出租需要提取折舊時

借：其他業務成本

 貸：投資性房地產累計折舊

9、資金拆借

（1）借出資金時

借：其他應收款

貸：銀行存款

（2）收到利息時

借：銀行存款

       貸：財務費用—利息收入

        應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

10、期末應交稅費—應交增值稅處理

（1）轉出未交增值稅

借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）

       貸：應交稅費—未交增值稅

（2）預繳稅款抵減未交繳增值稅

借：應交稅費—未交增值稅 

       貸：應交稅費—預交增值稅

（3）申報后繳納

借：應交稅費—未交增值稅

      貸：銀行存款

11、購買增值稅防偽稅控設備時

借：管理費用

 貸：銀行存款

借：應交稅費—應交增值稅（減免稅款）

 貸：管理費用

12、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種

借：稅金及附加

       貸： 應交稅費——應交城市維護建設稅

        應交稅費——應交教育費附加

        應交稅費——應交土地增值稅

       應交稅費——應交房產稅

       應交稅費——應交車船稅

       應交稅費——應交城鎮土地使用稅

13、繳納印花稅、耕地占用稅、車輛購置稅、契稅時：

（1）印花稅

借：稅金及附加

 貸：銀行存款

（2）耕地占用稅

借：在建工程（或無形資產）

 貸：銀行存款

（3）車輛購置稅的核算
借：固定資產
　    　貸：銀行存款

（4）契稅的核算

借：固定資產（或無形資產）
　     貸：銀行存款

14、代扣代交個人所得稅

（1）計算時

借：應付職工薪酬/應付利潤

 貸：應交稅費—應交個人所得稅

（2）上交時

借：應交稅費—應交個人所得稅

 貸：銀行存款

15、交企業所得稅

（1）預繳時

 借：所得稅費用

  貸：應交稅費——應交所得稅

 借：應交稅費——應交所得稅

  貸：銀行存款

 （2）匯算清繳時

借：以前年度損益調整

 貸：應交稅費——應交所得稅

或相反分錄

（四）經典例題

1、某企業是增值稅一般納稅人，開發項目共有兩期，兩期建筑面積相同，開工日期均在2016年4月30日前，一期項目選擇一般計稅，二期項目選擇簡易計稅。項目管理部購買辦公用品 11.7 萬元，無法在一、二期項目之間準確劃分， 取得增值稅專用發票 1張，注明金額為 10 萬元，稅額為 1.7 萬元，款項通過銀行存款支付。

借：開發成本—一期—開發間接費 100000

 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）17000

 貸：銀行存款 117000

按建筑規模將進項稅額在一、二期項目間劃分： 進項稅額轉出額=17,000÷2=8500 元

借：開發成本—一期—開發間接費 8500

 貸：應交稅費—應交增值稅（進項稅額轉出）8500

2、A 房地產企業(一般納稅人）自行開發了B 房地產項目，施工許可證注明的開工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日開始預售房地產，至2016年4 月30 日共取得預收款5250 萬元，已按照營業稅規定申報繳納營業稅。A 房地產企業對上述預收款開具收據，未開具營業稅發票。該企業2016 年5 月又收到預收款5250 萬元。2016 年6 月共開具了增值稅普通發票10500萬元（含2016 年4 月30 日前取得的未開票預收款5250 萬元，和2016 年5 月收到的5250萬元），同時辦理房產產權轉移手續。

2016 年6 月還取得了建筑服務增值稅專用發票價稅合計1110 萬元（其中：注明的增值稅稅額為110 萬元）。經計算，本期允許扣除的土地價款為1500萬。納稅人選擇放棄選擇簡易計稅方法，按照適用稅率計算繳納增值稅。

（1）在6 月申報期就取得的預收款計算應預繳稅款。

應預繳稅款=5250÷（1+11%）×3%=141.89 萬元

借：應交稅費——預交增值稅  141.89

貸：銀行存款  141.89

（2）納稅人6 月開具增值稅普通發票10500 萬元，其中包括5250 萬元屬于可以開具增值稅普通發票的情形。

（3）銷售額可扣除當期允許扣除的土地價款。

（4）納稅人應在7 月申報期按照《辦法》第十四條規定確定應納稅額：

銷項稅額=（5250-1500）÷（1+11%）×11%=3378.38×11%=371.62萬元

進項稅額=110 萬元

應納稅額=371.62-110=261.62萬元

應補稅額=261.62-141.89=119.73萬元

納稅人應在7 月申報期應補增值稅119.73萬元。

會計分錄：

（1）借：預收帳款 5250

       貸：主營業務收入 4729.73

      應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 520.27

（2）差額納稅

一般計稅扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款

借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）148.65

       貸：主營業務成本 148.65

（3）取得了建筑服務增值稅專用發票

借：開發成本—B項目 1000

       應交稅費—應交增值稅（進項稅額）110

       貸：銀行存款   1110

（4）月末結轉

借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）261.62

       貸：應交稅費—未交增值稅 261.62

（5）預繳稅款抵減未交繳增值稅

借：應交稅費—未交增值稅 141.89

       貸：應交稅費—預交增值稅  141.89

（6）申報后繳納

借：應交稅費—未交增值稅 119.73

      貸：銀行存款 119.73

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