答疑：房地產企業財稅疑難問題

房地產企業財稅疑難問題解答！

原創：高金平   稅牛網

1、問：房地產開發企業在發改委立項備案的某房地產項目，按照地方管理要求，每一幢樓都要辦理施工許可證，這些施工許可證上注明的開工日期有營改增之前的，也有營改增之后的，當地稅局要求按照施工許可證劃分簡易計稅項目和一般計稅項目，是否合理？

答：《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，房地產老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

由此可見，房地產新老項目是以施工許可證對應的開發項目作為對象確定的，稅務機關的做法正確。

2、問：請問土地增值稅中可扣除的各項稅費中是否包括地方教育附加？

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]006號）第七條第（五）項規定，“與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。”我國地方教育附加是從2010年起在全國范圍內開征（財綜[2010]98號），地方教育附加按照實際繳納的增值稅、營業稅和消費稅稅額的2%計征，其性質與教育費附加類似，可以視同稅金予以扣除。各地地稅機關出臺的《土地增值稅清算管理規程》一般均有明確。

3、問：甲公司為自然人A設立的一人有限公司，主要從事空調生產銷售，公司名下有一塊房地產；乙公司為自然人B設立的一人有限公司，公司名下也有一塊房地產，A與B是父子關系。現要將甲公司與乙公司名下的房地產進行調換（A希望保留甲公司的牌子，而要取得乙公司名下的房產）。請問如何操作稅收成本最低？如果直接進行資產劃轉，企業所得稅、土增、契稅、個稅如何處理？

答：按照特殊性稅務處理的條件將甲公司、乙公司合并為甲乙公司，滿12個月后再按照特殊性稅務處理的條件將公司分立為甲乙1公司和甲乙2公司，再滿12個月后父子之間轉讓股權轉讓，即父親將持有甲乙2公司的股權平價轉讓給兒子，兒子將持有甲乙1公司的股權平價轉讓給父親。

適用的文件有財稅[2008]59號、國家稅務總局公告2010年第4號、國家稅務總局公告2015年第48號、國家稅務總局公告2014年第67號、財稅[2015]5號、財稅[2015]37號。

按照上述方案置換房產可免除土地增值稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅。

4、問：2016年5月1日后取得并在會計準則上按“投資性房地產”、“無形資產（如BOT形式的公路資產）”核算的不動產所對應的進項稅額，是分兩年抵扣或是在取得時一次性抵扣？

答：理論上，投資性房地產、公路資產與工廠購買的廠房類似，屬于長期保持有有形態的實物資產，可以為企業長期創造價值，這一點有別于以銷售為目的開發產品，但稅法并非將其列入分期抵扣的范圍。

《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條規定，“增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。”因“投資性房地產”和“無形資產（如BOT形式的公路資產）”會計均不作為固定資產處理，故取得的進項稅額可以一次性抵扣。

5、問：經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）是否征收增值稅?其依據是什么？

答：根據財稅【2016】36號文件附加3第一條第（三十七）項規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅（確切地說應當是不征而非免征）。根據該規定，被拆遷戶取得的拆遷補償收入免征增值稅。

6、問：房地產開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以房產補償給被拆遷戶的，如何確定補償房屋的計算增值稅的銷售額？

是全部按以下方法：“財稅（2016）36號：第四十四條納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

     （二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務總局確定”。

或是允許按以下方法：

對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的實際成本核定視同銷售用于拆遷補償的房屋的計稅銷售額，對補償面積超出拆遷面積的部分，按財稅（2016）36號文第四十四條的規定確定銷售額？

答：房地產企業用自行開發的房產補償給拆遷戶的，應理解為開發公司以現金方式補償給拆遷戶，同時按照市場價格將安置房銷售給拆遷戶。

增值稅處理與土地增值稅處理方法一致。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函【2010】220號）規定，“房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。”

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